隨著私家車保有量增加，停車成了不少住宅小區(qū)的難題，近幾年，因小區(qū)停車費上漲引發(fā)的爭議也是屢見不鮮。有的小區(qū)停車費一下子漲幅驚人，讓業(yè)主“吃不消”；有的物業(yè)制定新規(guī)則，要求繳納保證金……雖然住宅小區(qū)停車費實行市場調(diào)節(jié)價，但物業(yè)公司是否可以單方面調(diào)價？調(diào)價幅度又該怎么定？業(yè)主究竟有沒有發(fā)言權？
物業(yè)猛漲價
有居民車位費漲幅高達366%
“說漲就漲，一下子從每月150元漲到700元，價格明顯高于周邊小區(qū)，誰給物業(yè)這樣的權利？”最近，家住豐臺區(qū)萬科紫臺家園小區(qū)的某業(yè)主收到物業(yè)最新通知，因不接受新的停車費漲價方案，他承租多年的車位已被轉租給其他業(yè)主，這讓他難以接受。
說起這場停車費上漲風波，時間要回溯至2023年底。當時，物業(yè)突然針對小區(qū)內(nèi)120余個車位發(fā)布新的收費方案，包括長租和短租兩種方式。針對短租，地庫架空層車位由原本的每月每個450元上漲至950元，半露天車位由每月每個150元上漲至700元。
“我租的是半露天車位，漲幅高達366%。”這位業(yè)主說，停車費的躥升，引發(fā)了許多業(yè)主的不滿。2024年，小區(qū)業(yè)委會多次組織業(yè)主與物業(yè)代表等進行協(xié)商，還邀請豐臺區(qū)發(fā)改委、城管委、房屋管理局，以及青塔街道辦事處等相關負責人參與協(xié)商會，物業(yè)代表曾一度承諾價格維持不變。然而今年，物業(yè)卻舊事重提，再度拿出了漲價方案。
目前，小區(qū)40余名業(yè)主正計劃通過召開業(yè)主大會以及訴訟等方式，厘清120余個車位的產(chǎn)權歸屬問題，同時也對物業(yè)單方面的不合理漲價進行抵制。
承租車位
還要繳納10余萬元保證金
前陣子，朝陽區(qū)天鵝灣小區(qū)有一批新車位出租。一直沒能找到固定車位的張先生想要承租，卻被物業(yè)告知需要繳納10萬元至15萬元不等的保證金。
根據(jù)物業(yè)管家提供的固定車位租賃方案：燃油車需繳納10萬元保證金，新能源汽車需繳納15萬元保證金，而后每月繳納150元管理費。如果車位不租了，提前三個月申請，保證金就可以退還。“保證金到底保證什么？”當張先生追問時，物業(yè)管家卻表示，規(guī)則由小區(qū)委托的停車管理公司制定，收費方式?jīng)]有紙質(zhì)說明。
張先生提出，小區(qū)其他幾個車庫短租的收費方式均為按季度繳納租賃費用，每個車位每月價格在700元至1200元不等，這批新車位能否參照同樣的繳費方式，遭到了物業(yè)拒絕?！巴粋€小區(qū)，物業(yè)卻單方面制定不同的收費規(guī)則，這樣很不合理?！?/p>
小區(qū)免費停車
卻被外來車輛擠占車位
“想開車進我們小區(qū)，沒點技術真不行！”居民孫先生住在朝陽區(qū)小武基附近的一個老舊小區(qū)，里面道路狹窄，各種臨停的車輛堵路。而這，和停車規(guī)定有關。多年來，小區(qū)一直停車免費?！霸缧┠赀€好，這些年家家戶戶都買了車，而且周邊不少車輛也往這里停，別提有多亂了?！?/p>
記者看到，該小區(qū)僅在進門處有一塊不大的空地用于停車，大約能停30輛，下午3點剛過就已經(jīng)被停得滿滿當當。孫先生說，大家下班后只能到處找地兒，見縫插針地停在路側、綠化區(qū)等處。“其中一些車輛是‘外來戶’，比如這種小貨車，就是周邊市場商戶的，他們有時晚上把車停在路側，把道路都給堵上了！”
孫先生表示，如果能夠設立門崗、規(guī)劃好車位，自己能接受適當收費?！翱梢詫I(yè)主優(yōu)惠，對外來車輛實行高價，這樣就能解決外來車橫行的問題，也能改善小區(qū)環(huán)境?！?/p>
街道社區(qū)積極介入
促成雙方協(xié)商定價
在朝陽區(qū)慧谷時空小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)之間也曾因停車費漲價問題發(fā)生過矛盾，其解決過程值得借鑒。
2024年10月，慧谷時空小區(qū)物業(yè)突然發(fā)布停車費漲價方案，高達100%的漲幅讓不少業(yè)主直呼不合理、“吃不消”，于是紛紛向?qū)俚卣从场?/p>
11月底，小區(qū)業(yè)主代表、開發(fā)商代表以及屬地東湖街道辦、社區(qū)等相關負責人共同參與了停車費漲價問題的協(xié)商會，經(jīng)過有序談判，終于找到了讓業(yè)主和物業(yè)都能接受的解決方案?？紤]到近年來人工、地庫設備維護等成本不斷增加，停車位漲價的確有一定的現(xiàn)實依據(jù)，小區(qū)業(yè)主最終同意漲價；開發(fā)商也愿意降低漲幅，由原本的100%降低至50%。
此次漲價爭議風波能夠平息，基層治理者的積極介入和協(xié)商起到了關鍵作用。開發(fā)商代表表示，開發(fā)商對該小區(qū)的地庫擁有產(chǎn)權，也有定價權，但此次同意與業(yè)主協(xié)商定價，一方面是因為街道辦做了大量的協(xié)商工作，另一方面也考慮到企業(yè)應該承擔社會責任，保障業(yè)主的停車需求。
專家：
價格放開不是放任定價
社區(qū)問題專家路軍港表示，不同小區(qū)在車位配比、管理程度、業(yè)主需求等方面存在差異，設定統(tǒng)一價格顯然不合適。對于小區(qū)停車位誰有定價權的問題，目前小區(qū)停車位一般分為產(chǎn)權歸屬業(yè)主、產(chǎn)權歸屬開發(fā)商兩種情況。利用綠化、小區(qū)道路、人防空間等公共空間規(guī)劃的車位，產(chǎn)權歸屬全體業(yè)主，物業(yè)顯然不應單方面定價，而是應與業(yè)主協(xié)商定價。
北京德和衡律師事務所律師韓甜甜表示，目前，本市住宅小區(qū)停車收費實行市場調(diào)節(jié)價，暫無地方性價格管理規(guī)定約束。產(chǎn)權歸屬開發(fā)商的停車位，其定價權依法由開發(fā)商行使，但價格放開不等于放任經(jīng)營者任意定價，其行為仍需受《中華人民共和國價格法》《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》等法規(guī)嚴格約束。內(nèi)容包括定價基本依據(jù)為生產(chǎn)經(jīng)營成本與市場供求狀況；商品或服務的價格必須符合價格水平不超過同一地區(qū)、同一期間、同檔次商品/服務市場平均價格的合理幅度等。
韓甜甜表示，很多業(yè)主難以選擇外部替代場地停車，與開發(fā)商的議價地位不對等，應通過立法措施強化監(jiān)管，同時建立議價規(guī)則、發(fā)布價格行為指南，以便約束經(jīng)營者的定價自主權，維護市場公平秩序。
編輯 黃璐露
責編 楊雙竹
審核 段欽中
