南國(guó)早報(bào)全媒體記者：鐘小啟 文/圖
去年10月，欽州市恒祥豪苑小區(qū)業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)投票聘請(qǐng)了新物管公司。今年2月7日，新物管公司準(zhǔn)備進(jìn)駐小區(qū)時(shí)卻遭拒。原來，去年12月，水東街道辦發(fā)了一份公告，未達(dá)到三分之二的業(yè)主人數(shù)投票，聘請(qǐng)新物管等議題不能通過。2月9日，水東街道辦表示，建議業(yè)委會(huì)重新組織投票。
業(yè)主：新選出的物管被拒入場(chǎng)
該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任吳先生介紹，近年來，小區(qū)樓房外墻脫落，電梯、公共視頻等設(shè)施設(shè)備經(jīng)常損壞，小區(qū)的管理問題逐年增多。2021年10月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立。2022年10月，業(yè)委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，重新聘請(qǐng)新物管公司。
▲小區(qū)外墻脫落嚴(yán)重。
按照相關(guān)法規(guī)和大會(huì)議事規(guī)則，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，方可視為有效會(huì)議。
吳先生說，大會(huì)投票權(quán)數(shù)是1705張，紙質(zhì)投票和電子系統(tǒng)投票兩項(xiàng)合計(jì)有效票830張，另有400多張表決票通過快遞送達(dá)給業(yè)主，但業(yè)主未簽字表決交回。根據(jù)大會(huì)議事規(guī)則，表決票送達(dá)后，業(yè)主在投票截止日不反饋的，視為棄權(quán)，所以未收回的400多張票納入棄權(quán)票，屬于參與了大會(huì)。
▲業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
根據(jù)投票結(jié)果，大會(huì)議題通過。2022年12月，該小區(qū)確定了一家新物管公司，今年2月簽訂了合同，7日下午，新物管公司帶了保潔員、保安等幾十人來到小區(qū)準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)，現(xiàn)物管公司報(bào)了警。
現(xiàn)物管：公司合法依規(guī)管理小區(qū)
該小區(qū)現(xiàn)物管公司——廣西恒祥物業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人付女士介紹，根據(jù)政府文件，當(dāng)前公司是合法依規(guī)管理和服務(wù)。去年12月，水東街道辦在小區(qū)張貼了公告，去年10月小區(qū)的業(yè)主大會(huì)投票人數(shù)不夠，大會(huì)議題未依法通過。
付女士表示，小區(qū)交付使用已10年，大小問題的確逐年凸顯，在公司管理范圍內(nèi)的會(huì)處理解決。外墻、電梯等共用部位和公共設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主共同所有，出現(xiàn)損壞等問題需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金才能解決，但目前小區(qū)業(yè)主交存比例不高，達(dá)不到動(dòng)用專項(xiàng)維修資金比例要求。另外物業(yè)公司多次征求業(yè)主意見請(qǐng)求公攤維修，業(yè)主未同意進(jìn)行維修?！?/p>
部門：建議業(yè)主重新投票
《欽州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)程》以及住建部門文件有規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定，未參與表決的業(yè)主，不得計(jì)入表決票數(shù)”；“參與表決”包括業(yè)主在表決票上或者選舉票上簽字確認(rèn)并按照規(guī)定方式交回。
水東街道辦黨工委書記梁景華介紹，去年10月該小區(qū)召開的業(yè)主大會(huì)，社區(qū)有干部到場(chǎng)監(jiān)票，其中400多張表決票業(yè)主未簽字交回，根據(jù)規(guī)定不應(yīng)視為參與表決，不得計(jì)入表決票數(shù)中，議題未能依法通過。近兩日，水東街道辦組織召開協(xié)調(diào)會(huì)，建議業(yè)委會(huì)提前與業(yè)主做好工作，在今年10月份打報(bào)告再重新投票。
郵寄表決票是否能視為參與大會(huì)？
對(duì)郵寄表決票是否視為參與大會(huì)，律師有不同意見。
廣西維冠律師事務(wù)所律師盧振武認(rèn)為，表決票寄出后，快遞公司沒有反饋查無此人或無法送達(dá)，則證明已送達(dá)。表決票不能按廢票處理，可視業(yè)主參與了大會(huì)。
南國(guó)法援律師麥鷹雄認(rèn)為，業(yè)主是否參與了業(yè)主大會(huì)，要有證據(jù)證明。表決票已按程序快遞送達(dá)，但是業(yè)主未簽字寄回或表態(tài)，不應(yīng)視為參與了大會(huì)。如果僅送達(dá)了表決票，就強(qiáng)行視為業(yè)主參與大會(huì)，則剝奪了業(yè)主知情、參與、表決等權(quán)利。
吳先生認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)已成立，聘請(qǐng)物管等事宜應(yīng)以議事規(guī)則及民法典為準(zhǔn)則，下一步，業(yè)委會(huì)可能會(huì)走司法程序，起訴街道辦。
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編輯 梁冰欣
