南國早報(bào)全媒體記者：李儉芹 文/圖
南寧新陽國際小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)自行管理小區(qū)5年，今年5月22日任期結(jié)束。同時(shí)到期的，還有委托授權(quán)廣西南寧新陽村資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新陽資產(chǎn)公司”）對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的合同。但由于新一屆業(yè)委會(huì)選舉不成功，未能接續(xù)小區(qū)管理，這種自管模式又出現(xiàn)爭(zhēng)議，不少業(yè)主對(duì)小區(qū)未來的管理表示擔(dān)憂。新業(yè)委會(huì)不能如期產(chǎn)生，自管小區(qū)的出路在哪里？
▲11月30日，社區(qū)工作人員到新陽國際小區(qū)交接，有幾撥不同意見的業(yè)主在反饋意見。
問題：業(yè)委會(huì)到期后小區(qū)誰來管
11月30日，南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)中興社區(qū)工作人員準(zhǔn)備臨時(shí)接管該小區(qū)時(shí)，遇到阻力。幾撥業(yè)主各執(zhí)己見：有的支持社區(qū)臨時(shí)接管，有的則希望有新物管公司暫時(shí)應(yīng)急，還有的要求繼續(xù)維持第二屆業(yè)委會(huì)的管理。據(jù)了解，這已是社區(qū)第三次臨時(shí)接管未果。
南國早報(bào)客戶端記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，該小區(qū)雖然第二屆業(yè)委會(huì)到期，但新陽資產(chǎn)公司還在繼續(xù)管理該小區(qū)，業(yè)主質(zhì)疑該公司的管理資格。業(yè)主周先生說，業(yè)委會(huì)成立不起來，社區(qū)應(yīng)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，但新陽資產(chǎn)公司拒絕與社區(qū)交接。他認(rèn)為，新陽資產(chǎn)公司已經(jīng)不屬于合法管理，于是拒絕向其繳納物業(yè)費(fèi)，然后就被對(duì)方停水。“停水停電屬于法律法規(guī)中明令禁止的行為，一般物管公司如果這樣做將面臨行政處罰?！敝芟壬f，后來社區(qū)介入，他家才恢復(fù)正常用水。
同時(shí)，還有多名業(yè)主對(duì)原業(yè)委會(huì)提出了經(jīng)濟(jì)賬目方面的質(zhì)疑。業(yè)主黃女士拿出一份審計(jì)報(bào)告說，2021年8月由新陽資產(chǎn)公司委托審計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，收支都沒有明細(xì)，從總賬看，小區(qū)建設(shè)花費(fèi)高達(dá)170余萬元。黃女士說，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意，也沒有招投標(biāo)，很多賬目沒有發(fā)票或者發(fā)票與實(shí)際情況不符。此外，還有一些錢花得不明不白，“比如亮化工程27萬元，開始說政府出錢，實(shí)際是從公共收益支出”。
黃女士說，根據(jù)審計(jì)結(jié)果，2021年8月，小區(qū)公共收益節(jié)余僅6萬余元。同時(shí)，小區(qū)還欠電力部門一戶一表安裝費(fèi)50多萬元。記者多次就業(yè)主反饋的相關(guān)問題向第二屆業(yè)委會(huì)主任采訪，但未獲回復(fù)。
中興社區(qū)黨委書記丁紅梅告訴記者，該小區(qū)業(yè)主不斷投訴的問題，一是新陽資產(chǎn)公司雖然合法，但其入駐小區(qū)的流程不合法，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意；二是小區(qū)款項(xiàng)不是直接進(jìn)入業(yè)委會(huì)公賬，而是進(jìn)入了新陽資產(chǎn)公司賬目，有業(yè)主質(zhì)疑自管已經(jīng)變味。
難題：先移交還是先開業(yè)主大會(huì)
在第二屆業(yè)委會(huì)到期后，第三屆業(yè)委會(huì)選舉票數(shù)不達(dá)標(biāo)，未能選出第三屆業(yè)委會(huì)。同時(shí)，小區(qū)申請(qǐng)臨時(shí)物管公司接管的業(yè)主人數(shù)沒有達(dá)到20%，也未成行。最終，社區(qū)在街道辦的指導(dǎo)下，暫時(shí)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，但連續(xù)三次接管都遇阻。
目前，黃先生帶領(lǐng)新陽資產(chǎn)公司繼續(xù)在小區(qū)“自管”。他說，目前不支持交接的業(yè)主占多數(shù)，他們尊重業(yè)主的意見。同時(shí)，希望先召開業(yè)主大會(huì)，如果多數(shù)業(yè)主支持交接給社區(qū)，他們才愿意交接。但是街道辦的指導(dǎo)意見是先由社區(qū)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，再召開業(yè)主大會(huì)，問題就卡在這里。
中興社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該小區(qū)最大的問題在于第二屆業(yè)委會(huì)和新陽資產(chǎn)公司不愿放手。在第三屆業(yè)委會(huì)籌備期間，第二屆業(yè)委會(huì)兩名主要成員因?qū)W歷造假，資格被取消。隨后，業(yè)主群里就出現(xiàn)了各種說法，包括對(duì)社區(qū)書記個(gè)人的指責(zé)。另外，社區(qū)要求候選人制作資料讓業(yè)主掃碼查看，結(jié)果只有7人提交。不少業(yè)主認(rèn)為，如果繼續(xù)由新陽資產(chǎn)公司管理，業(yè)主的真實(shí)意見很難表達(dá)出來。該負(fù)責(zé)人稱，小區(qū)矛盾在不斷升級(jí)，投訴的業(yè)主與日俱增，“在街道辦指導(dǎo)下，綜合主管部門意見，要求社區(qū)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，我們才不得不介入”。
解題：原自管執(zhí)行人是否仍有管理權(quán)
對(duì)于小區(qū)現(xiàn)狀，業(yè)主黃先生認(rèn)為都是在爭(zhēng)奪利益。他說，開發(fā)商雖然跑路，但留下一部分資產(chǎn)，這些資產(chǎn)有一部分補(bǔ)貼小區(qū)，比如地下車位、一部分商鋪等，這是一筆不菲的收入。因此，他希望接下來業(yè)委會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而不是既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又做裁判員進(jìn)行自管。同時(shí)，要選聘一家口碑好、信譽(yù)好的物管公司進(jìn)行管理，讓各方都無法覬覦小區(qū)的收益。
對(duì)于新陽國際小區(qū)未來該如何走，自治區(qū)政府法律顧問、廣西民族大學(xué)法學(xué)院副教授蔣鳴湄給出了她的建議。她說，廣大業(yè)主應(yīng)先判斷原管理模式到底是怎樣的，進(jìn)而判斷原自管執(zhí)行人或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)權(quán)利義務(wù)狀態(tài)，即過去是否合法、現(xiàn)在是否仍有管理權(quán)。可從街道辦事處是否有報(bào)備的小區(qū)自管方案、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與資產(chǎn)管理公司所簽合同是物業(yè)服務(wù)合同還是托管合同，以及物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)賬戶（是否是業(yè)主大會(huì)指定的公共自管賬戶）上進(jìn)行判斷。如果前期是合法的，街道辦事處應(yīng)暫時(shí)穩(wěn)定目前管理方式與組織結(jié)構(gòu)；如果是非法的，而小區(qū)又面臨失管狀態(tài)，可以由居委會(huì)依社區(qū)自治職能代行維持一段時(shí)間的小區(qū)基本生活秩序。
蔣鳴湄說，無論是前者還是后者，產(chǎn)生費(fèi)用均可按民法上的無因管理法律關(guān)系處理，從將來的小區(qū)公共收益中支付。同時(shí)，街道辦事處應(yīng)再次及時(shí)組織20%業(yè)主同意先采取應(yīng)急物業(yè)服務(wù)模式，度過最長(zhǎng)6個(gè)月的過渡期?；蛘撸苯诱偌瘶I(yè)主大會(huì)，重申或變更小區(qū)物業(yè)管理方式、選舉自管執(zhí)行人或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。然后，原自管執(zhí)行人或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)向新自管執(zhí)行人或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)交接。
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編輯 戴昕明
