南國早報全媒體記者：鄧振福
“新建的圍墻往一期這邊移了好幾米，不僅消防車難以通行，遇上有病人急救送醫(yī)，還得將病人抬出一段路才能上救護(hù)車?！苯眨鹆质芯埤垶承^(qū)一期業(yè)主石先生，指著一、二期之間的一堵圍墻告訴南國早報“望遠(yuǎn)近”記者，由于圍墻影響到一期業(yè)主的生活，他們發(fā)現(xiàn)二期開發(fā)商悄悄變更了土地使用權(quán)登記，讓用地面積“長”大了4000多平方米。
業(yè)主石先生稱，二期建圍墻時，緊靠一期40棟墻體砌筑。
記者采訪了解到，一期業(yè)主知道真相后，聯(lián)名狀告為二期項目發(fā)證的桂林市自然資源局行政違法。令業(yè)主不解的是，法院一審判決雖然撤銷了建設(shè)用地許可證，也確認(rèn)建設(shè)規(guī)劃許可證違法卻并沒有撤銷。因為前者是后者的前置條件，這意味著“皮”雖沒了“毛”卻仍然存在。
原被告及第三人都對這一判決不滿，紛紛提起上訴。目前，該案正在二審當(dāng)中。
圍墻拆舊建新 一期業(yè)主生活受影響
據(jù)石先生介紹，聚龍灣小區(qū)是桂林襲匯實業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱襲匯公司）于2004年開發(fā)的商住小區(qū)，一期已在多年前陸續(xù)交付并辦理了不動產(chǎn)權(quán)證，該證附有宗地紅線圖。一期房屋交付時，小區(qū)沿宗地圖紅線建有圍墻，實際就是一期和二期的界線。
橫亙一期和二期中間的圍墻。
2004年8月31日，該項目二期用地獲得批復(fù)，將旁邊2741平方米國有建設(shè)用地協(xié)議出讓給襲匯公司使用。2017年4月，襲匯公司辦理首次土地使用權(quán)登記，注明使用權(quán)面積2741平方米。而在2021年9月，該公司申請變更登記，將原證注銷，新證將土地面積變?yōu)?080.2平方米，比原證多了4339平方米。
老圍墻被拆現(xiàn)場。業(yè)主供圖
2021年春節(jié)過后，襲匯公司以方便二期項目施工為由，拆除了原有圍墻，搭建施工圍欄。2023年12月，一期業(yè)主發(fā)現(xiàn)施工方超越原圍墻，占用一期土地新砌了現(xiàn)在的新圍墻。“新建圍墻往一期這邊移了幾米到十幾米不等?！笔壬f。
業(yè)主還查詢獲悉，2022年7月，襲匯公司將二期項目以3252萬余元的價格轉(zhuǎn)讓給桂林市悅濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱悅濤公司）開發(fā)。隨后，悅濤公司從桂林市自然資源局取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
石先生說，桂林市自然資源局為悅濤公司頒發(fā)的兩個證，變更了行政許可，超越一期宗地紅線，將一期土地歸入二期用地，沒有通過聽證等形式告知利害關(guān)系人，屬于嚴(yán)重程序違法，嚴(yán)重侵害了一期業(yè)主的合法權(quán)益。于是，一期176名業(yè)主決定聯(lián)名提起行政訴訟，采取法律手段維權(quán)。
一審判決：部門行政許可違法
2024年7月10日，桂林市臨桂區(qū)人民法院開庭審理此案。
庭審中，桂林市自然資源局辯稱其行政行為合法，第三人悅濤公司則稱未侵占一期土地，案涉項目一、二期土地紅線清楚，而襲匯公司的答辯意見與其一致。
業(yè)主稱，原白線車位已被圍墻占用大半。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
該院審理認(rèn)為，該小區(qū)一期業(yè)主與涉案兩證存在法律上的利害關(guān)系，聽證會是行政許可法律程序中的重要環(huán)節(jié)，桂林市自然資源局變更原建設(shè)用地規(guī)劃許可證，沒有按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行聽證，在程序上違法。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
該院同時認(rèn)為，由于二期已經(jīng)建好部分房子并已出售，若將二期的建設(shè)工程規(guī)劃許可證撤銷，將影響項目后續(xù)的施工許可、規(guī)劃驗收及登記發(fā)證，對二期建設(shè)及小區(qū)穩(wěn)定產(chǎn)生重大影響，可判決確認(rèn)行政許可違法。
據(jù)此，今年5月28日，臨桂法院對該案作出一審判決：撤銷桂林市自然資源局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證；確認(rèn)該局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證違法；駁回石先生等176名業(yè)主的其他訴訟請求。
二審法院：慎重審查，依法辦案
一審判決后，原被告雙方及第三人均不服，上訴至桂林市中級人民法院。
訴訟期間，二期開發(fā)商以保障已入住業(yè)主安全、防范地下室雨水倒灌、建設(shè)消防通道等理由繼續(xù)施工，被一期業(yè)主阻止，目前項目處于停工狀態(tài)。
9月10日，桂林中院以詢問形式聽取了原被告及第三人關(guān)于此案的陳述。
一期業(yè)主認(rèn)為，既然確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證違法了，就應(yīng)該撤銷。
而桂林市自然資源局則稱，該局已依法將聚龍灣項目二期規(guī)劃總平面圖通過該局網(wǎng)站，該局公示欄、項目現(xiàn)場及《桂林日報》進(jìn)行規(guī)劃公示，公示時間為30日，并明確申請人及利害關(guān)系人依法享有要求聽證的權(quán)利，但在公示期間未收到異議及聽證要求。因此，該局批前采取公示形式，符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條的規(guī)定，一審認(rèn)定事實錯誤，適用法律錯誤，且程序違法，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
對此，一期業(yè)主認(rèn)為，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法第五十條規(guī)定，桂林市自然資源局應(yīng)當(dāng)主動采取聽證的方式，而不是等業(yè)主來申請聽證。
兩名第三人表示，一審判決認(rèn)定事實、適用法律均錯誤，實體處理不當(dāng)，將導(dǎo)致案涉項目無法繼續(xù)實施，二期購房者權(quán)益將無法得到保障，會產(chǎn)生重大社會穩(wěn)定隱患，請求依法改判。
桂林市中級人民法院在詢問后表示，會慎重參酌和審查，依法依規(guī)審理此案，請耐心等待二審結(jié)果。
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編輯 陳詩圓
校對 韓冬
責(zé)編 唐海波
審核 劉飛鋒
