近日，據(jù)潮新聞報(bào)道，浙江杭州一“兇宅”近日在法拍平臺(tái)成交，折合每平方米不到8000元，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7.5折。法拍頁(yè)面信息“標(biāo)的物介紹”顯示：經(jīng)調(diào)查，該房產(chǎn)于2015年有人跳樓自殺。
▲標(biāo)的物介紹中的醒目“特別提醒”。截圖自拍賣平臺(tái)
記者檢索發(fā)現(xiàn)，類似的“兇宅”在法拍平臺(tái)并不少見(jiàn)，此前也有過(guò)多起拍賣被媒體關(guān)注，成交價(jià)大多在市場(chǎng)價(jià)的半價(jià)到七折之間。
多名房產(chǎn)中介告訴記者，在房屋交易中會(huì)要求賣家承諾房屋內(nèi)未發(fā)生過(guò)非正常死亡，并在合同中約定如有隱瞞承擔(dān)違約責(zé)任。
律師分析，“兇宅”并非法律概念，一般以“非正常死亡”為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；如果賣家存在隱瞞，買家可以主張解除合同并索賠。
“兇宅”二次拍賣成交
成交價(jià)為評(píng)估價(jià)的72%
記者在司法拍賣平臺(tái)看到了該房屋的拍賣信息。
拍賣頁(yè)面顯示，該房屋位于杭州富陽(yáng)區(qū)某小區(qū)，建筑面積200.73㎡，評(píng)估價(jià)222.79萬(wàn)元，起拍價(jià)125萬(wàn)元。在該房產(chǎn)的“標(biāo)的物調(diào)查表”中有一條標(biāo)紅字樣特別醒目：經(jīng)調(diào)查，該房產(chǎn)于2015年有人跳樓自殺。5月29日-30日的這次拍賣為二次拍賣，共有5人報(bào)名，經(jīng)過(guò)14次出價(jià)，以160萬(wàn)元成交，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的72%。
▲相關(guān)房產(chǎn)拍賣信息。截圖自拍賣平臺(tái)
記者在某房產(chǎn)網(wǎng)站搜索該小區(qū)看到，該小區(qū)掛牌均價(jià)16656元/㎡，成交價(jià)10947元/㎡，今年有兩套成交。而上述拍賣房產(chǎn)的單價(jià)不到8000元/㎡，約為市場(chǎng)價(jià)的72%。
記者注意到，最終拍得者從第一輪開(kāi)始出價(jià)，共出價(jià)5次，似乎對(duì)這套房屋“志在必得”。
“兇宅”并非法律概念
拍賣流拍率較高，折扣力度較大
盈科律師事務(wù)所上海房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌告訴記者，法律上并沒(méi)有“兇宅”這一概念，一般在房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非自然死亡會(huì)被認(rèn)為是“兇宅”。?
記者以“兇宅”為關(guān)鍵詞在拍賣平臺(tái)搜索，結(jié)果顯示有不少即將拍賣或已經(jīng)拍賣完成的住宅。這些拍賣均會(huì)在房產(chǎn)介紹頁(yè)面用紅色字體提醒，此房屋曾經(jīng)發(fā)生過(guò)非自然死亡。相比于普通住宅，這類房屋的起拍價(jià)較低，一般為房屋評(píng)估價(jià)的一半到70%。
此外，梳理已經(jīng)結(jié)束的“兇宅”拍賣記者發(fā)現(xiàn)，這類房產(chǎn)流拍率較高，折扣力度較大。近四起成交中，最低成交價(jià)為評(píng)估價(jià)的56%，最高為70%。同時(shí)，不拘房產(chǎn)，若拍賣車輛發(fā)生過(guò)交通事故致人死亡，拍賣時(shí)也會(huì)專門標(biāo)注。
今年4月，中介公開(kāi)出售“兇宅”的消息曾引發(fā)熱議，中介稱相關(guān)房屋同戶型成交價(jià)134萬(wàn)元，而這套房95萬(wàn)元。據(jù)瀟湘晨報(bào)報(bào)道，該房屋最后以110萬(wàn)元成交。
“兇宅”交易也曾引發(fā)法律糾紛。今年4月，央廣網(wǎng)曾報(bào)道過(guò)一起案例：女子在購(gòu)買一套708萬(wàn)元的婚房時(shí)，在支付20萬(wàn)元定金和14萬(wàn)余元居間費(fèi)后得知樓棟發(fā)生過(guò)非正常死亡事件；北京市海淀區(qū)人民法院一審判決該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)向女子支付50萬(wàn)元違約金，女子自行承擔(dān)20萬(wàn)元的定金損失及案件訴訟費(fèi)。
律師解讀：
賣家若故意隱瞞，可主張撤銷并索賠
6月1日，記者咨詢多家房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員，均被告知他們會(huì)要求賣家承諾房屋內(nèi)未發(fā)生過(guò)非正常死亡，并且在合同中明確約定；如果賣家隱瞞，需要承擔(dān)違約責(zé)任，合同解除并向買家賠償。
河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，“兇宅”認(rèn)定一般以“非正常死亡”作為核心標(biāo)準(zhǔn)，常見(jiàn)的如自殺、兇殺等人為因素導(dǎo)致的死亡，或其他非因個(gè)人身體原因?qū)е碌囊馔馑劳?。同時(shí)，死亡事件需發(fā)生在房屋專有部分內(nèi)，若發(fā)生在房屋外公共區(qū)域，通常不認(rèn)定為“兇宅”。
依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則以及交易習(xí)慣，在房屋買賣合同中，是否為“兇宅”屬于與交易有關(guān)的重大事項(xiàng)，關(guān)乎當(dāng)事人的購(gòu)房目的，屬于直接影響房屋交易的重大信息，出賣人有告知義務(wù)。出賣人故意隱瞞該事項(xiàng)，使買受人陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤進(jìn)而訂立合同，屬于因欺詐而訂立的合同，買受人可以依法主張撤銷并索賠。
付建同時(shí)提到，若死亡事件已過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間，法院可能認(rèn)為其對(duì)房屋價(jià)值和購(gòu)房者心理影響已消失，不構(gòu)成重大瑕疵，不認(rèn)定為“兇宅”。另外，若買方購(gòu)房時(shí)已知房屋為“兇宅”，仍選擇購(gòu)買，且合同中未對(duì)此有特別約定，那么也一般不能以“兇宅”為由解除合同。
盈科律師事務(wù)所上海房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌告訴記者，在實(shí)際案例中會(huì)分析具體情況。如果存在重大情況隱瞞、欺詐，在交易完成一年內(nèi)提出，一般會(huì)認(rèn)定合同無(wú)效，解除合同并賠償。但必須是非自然死亡，如果是家中老人生病去世這類自然死亡，則很難認(rèn)定為“兇宅”。另外，如果買家明知道是“兇宅”，或者購(gòu)買時(shí)明知道房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，可能也不會(huì)被支持合同撤銷。
編輯 黃璐露
責(zé)編 楊雙竹
審核 段欽中
