南國(guó)早報(bào)全媒體記者：李儉芹
公共收益指的是利用共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備等業(yè)主共有資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的收益，如電梯間廣告、小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益、小區(qū)公共區(qū)域出租產(chǎn)生的收益等。原是一件令業(yè)主和物業(yè)公司都高興的事，卻因其收支不透明等成了很多小區(qū)矛盾的源頭。在今年“3·15”來(lái)臨之際，記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，有些小區(qū)對(duì)公共收益的疑惑，來(lái)自物業(yè)公司的各種不規(guī)范操作；有一些小區(qū)對(duì)公共收益的收支有爭(zhēng)議，主要是業(yè)主委員會(huì)的做法存在問(wèn)題。
焦點(diǎn)一：
小區(qū)公共收益
緣何常受業(yè)主質(zhì)疑
南寧高新區(qū)一小區(qū)業(yè)主稱，他們小區(qū)從來(lái)沒(méi)有關(guān)于公共收益的公示內(nèi)容，業(yè)主對(duì)于小區(qū)的公共收益和支出完全不知情。對(duì)此，該小區(qū)物業(yè)管理公司回復(fù)稱，小區(qū)沒(méi)有公共收益，因此在每半年的例行公示中沒(méi)有該項(xiàng)內(nèi)容。
該物業(yè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，他們?cè)?jīng)通過(guò)在小區(qū)設(shè)置攤位等獲得過(guò)一些公共收益，后來(lái)因?yàn)闃I(yè)主質(zhì)疑，在七八年前就停止了該項(xiàng)創(chuàng)收，電梯廣告也停止運(yùn)營(yíng)五六年了。對(duì)此說(shuō)法，有業(yè)主并不認(rèn)同，并當(dāng)即從樓下拍下照片，顯示小區(qū)內(nèi)道路兩旁設(shè)置了不少停車位，也是收費(fèi)停放，“難道這不是公共收益？”
另外，這名業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的說(shuō)法還有其他質(zhì)疑?！拔飿I(yè)公司在停止運(yùn)營(yíng)之前的收益去哪了？2019年之前小區(qū)樓棟的電梯，每個(gè)電梯有三四幅廣告，這些收益去哪里了？為何從不公布？”該業(yè)主認(rèn)為，屬于業(yè)主的公攤部分收益，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示收益情況。如果確實(shí)用于小區(qū)的開(kāi)支，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示，有正常的流水、有相關(guān)部門的監(jiān)管，作為業(yè)主都能理解，“目前物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾，就在于業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)公司過(guò)度擴(kuò)大自己的權(quán)利，把小區(qū)公共區(qū)域當(dāng)成自己的小金庫(kù)”。
南寧市興寧區(qū)一小區(qū)也有類似爭(zhēng)議，小區(qū)業(yè)主也對(duì)公共收益的收支提出質(zhì)疑：小區(qū)游泳池、球場(chǎng)、會(huì)所等都是小區(qū)配套設(shè)施，這些年掙的錢去哪了？記者就此向該小區(qū)物業(yè)公司求證時(shí)，物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主所指的公共設(shè)施并非業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，“開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，不屬于業(yè)主共有”。對(duì)此，曾擔(dān)任南國(guó)法援的公益律師唐建勇表示，小區(qū)公共設(shè)施的確是由開(kāi)發(fā)商投資配建，但以此來(lái)說(shuō)該設(shè)施不屬于業(yè)主共有明顯是缺乏法律依據(jù)的。一般情況下，是否屬于業(yè)主共有，是根據(jù)商品房規(guī)劃用途來(lái)判定。因此，建議業(yè)主向相關(guān)部門查詢后，向物業(yè)公司追討公共收益。
▲小區(qū)露天停車位的收費(fèi)是業(yè)主最常關(guān)注到的地方。業(yè)主供圖
焦點(diǎn)二：
公共收益被侵占
可向部門反映介入
南寧青秀區(qū)某小區(qū)業(yè)委會(huì)在 2023 年到期，一些問(wèn)題也隨即被業(yè)主挖了出來(lái)。業(yè)主向記者展示了小區(qū)物業(yè)管理公司的查詢信息顯示，曾任物業(yè)公司高級(jí)管理人的“某某玲”（2022年顯示退出物業(yè)高管）與業(yè)主委員會(huì)主任“某某偉”是親屬，該物業(yè)公司是在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后組建的，“某某玲”的丈夫是公司的股東。另外，“某某玲”的丈夫還在該小區(qū)開(kāi)了一家茶葉店?！叭绻磺匈~目清晰明了我們也沒(méi)意見(jiàn)。”業(yè)主拿著繳費(fèi)截圖告訴記者，他們交物業(yè)費(fèi)和停車在公共車位時(shí)，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)收費(fèi)方為“XX 茶葉店”。為此，業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司瓜田李下，存在利益輸送，導(dǎo)致公共收益被物業(yè)公司侵占，業(yè)委會(huì)到期，僅剩下數(shù)千元公共收益。
▲業(yè)主截圖顯示臨時(shí)停車費(fèi)進(jìn)了茶葉店。業(yè)主供圖
“業(yè)委會(huì)在任 12 年，沒(méi)有守護(hù)好公共收益?！睂?duì)于上述狀況，業(yè)主頗有微辭，認(rèn)為業(yè)委會(huì)并沒(méi)有發(fā)揮公共收益的真正作用。如果業(yè)委會(huì)能管好小區(qū)公共收益，小區(qū)建筑出現(xiàn)的墻磚脫落、漏水等問(wèn)題，都可以得到很好解決。對(duì)此，該小區(qū)業(yè)委會(huì)（已到期卸任）主任表示有“歷史原因”，已書面向社區(qū)等解釋了，不想通過(guò)媒體放大。
也有一些小區(qū)業(yè)主一直守護(hù)公共維修資金，不放棄權(quán)利。南寧江南客運(yùn)站旁一小區(qū)物業(yè)公司在管理該小區(qū)期間，利用小區(qū)公共收益去墊付水費(fèi)30萬(wàn)元和電費(fèi)20萬(wàn)元，但退出時(shí)卻遲遲未歸還上述錢款給業(yè)主。業(yè)主將該情況反映到12345熱線，請(qǐng)相關(guān)部門督促該物業(yè)公司及時(shí)歸還錢款。南寧經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)發(fā)展局答復(fù)稱，經(jīng)了解核實(shí)，2021年3月15日24時(shí)小區(qū)老物業(yè)公司退出小區(qū)，但在小區(qū)工作期間利用小區(qū)公共收益去墊付水費(fèi)30萬(wàn)元和電費(fèi)20萬(wàn)元費(fèi)用，遲遲未歸還該錢款，“因此，該物業(yè)公司未歸還業(yè)主公共收益，涉嫌挪用、侵占公共收益的違法行為，我局將相關(guān)線索移交城管執(zhí)法隊(duì)，由城管綜合執(zhí)法隊(duì)視情況立案查處”。
焦點(diǎn)三
公共收益分成
需要更加公開(kāi)透明
2023年，柳州市一小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)公共收益特別少，查詢得知了根源——八成公共收益歸物業(yè)公司，記者也對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同是新修訂的《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》，因此，物業(yè)公司覺(jué)得沒(méi)有違反相關(guān)規(guī)定。（詳見(jiàn)南國(guó)早報(bào)2023年8月11日3版《八成公共收益歸物管合不合理？》）。該報(bào)道刊出后，南國(guó)早報(bào)接到不少小區(qū)業(yè)主的反映，發(fā)現(xiàn)甚至有小區(qū)公共收益全部用來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。
邕寧區(qū)某小區(qū)業(yè)主告訴記者，他們小區(qū)通過(guò)業(yè)主投票解聘了前任物業(yè)公司后，才發(fā)現(xiàn)水電房長(zhǎng)期被積水浸泡沒(méi)有得到及時(shí)處理，而且多種公共設(shè)施長(zhǎng)期得不到有效的維護(hù)和維修。業(yè)主在追根溯源時(shí)，了解到前任物業(yè)公司曾經(jīng)做了一些維修方案，要求提取公共維修資金，但大多業(yè)主都沒(méi)同意，一心想著逼物業(yè)公司使用公共收益解決。但前任物業(yè)公司撤出時(shí)并沒(méi)有交接公共收益，解釋稱物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定，屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)及其他物業(yè)共用部位、功能設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，收取的車位使用費(fèi)給物業(yè)公司用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)；共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入用于貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)。
“這坑也太大了，公共收益全部歸了物業(yè)公司。”該小區(qū)業(yè)主在南國(guó)早報(bào)報(bào)料平臺(tái)分享了他們公共收益分成問(wèn)題后，南寧多個(gè)小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，早些年簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，分成比例各不相同，算是行業(yè)不成熟時(shí)期留下的歷史問(wèn)題。目前市場(chǎng)上也全憑物業(yè)公司“良心”來(lái)分配和使用。
小區(qū)的公共收益怎么來(lái)、如何用？出現(xiàn)上述問(wèn)題如何破解？在采訪中，不少小區(qū)業(yè)主建言獻(xiàn)策，覺(jué)得可以成立業(yè)委會(huì)，重新跟物業(yè)公司談合同；也有人建議主管部門對(duì)歷史性問(wèn)題進(jìn)行重新定義和管理，進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)整。
【啟事】
“筑家”遇糟心事 歡迎你來(lái)報(bào)料
裝修房子，是因?yàn)槲覀兣ο胱尫孔幼兊糜衅焚|(zhì)，讓今后的生活因居住舒適而變得快樂(lè)。但是，裝修過(guò)程難免會(huì)遇到煩心事或留有遺憾。
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編輯 黎伊瑋
校對(duì) 黃少華
責(zé)編 唐海波
審核 胡志偉
